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防范房地产金融高杠杆美国次贷危机后的房贷监管经验

2018-10-13 00:34:15

美联储前副主席艾利斯·里夫林曾说过,金融危机带来的教训之一就是,无论风险对冲多完美,借钱给无法偿债的对象,对借贷双方来说都不是好买卖。

近期国内出现利用众筹、“首付贷”等高杠杆金融产品购房的现象,不仅加大了还款人负担,还放大了金融风险。对此,美国次贷危机的警示作用长存。美联储前主席伯南克指出,宽松的信贷标准、过低的房贷首付比例、民众薄弱的风险防范意识等因素造成美国房贷质量恶化,最终在2007年和2008年引爆次贷危机和金融危机。

国际货币基金组织《全球房地产观察》项目顾问理查德·科斯表示,美国所谓的金融创新导致放贷机构不顾购房贷款者的偿债能力过度放贷,最终引发次贷危机。科斯说,美国的资产证券化市场催生了抵押担保债券(CDO)之类的结构性金融产品,持有者结构复杂,这导致在房价下跌时,监管者无法判断系统重要性风险在哪个环节。

美国智库布鲁金斯学会高级研究员杜大伟告诉新华社记者,整体来看,目前中国家庭的杠杆率并不高,中国在增加房屋抵押贷款发放方面还有空间。但他同时指出,从美国楼市泡沫破灭的教训来看,零首付是个非常糟糕的政策。

杜大伟建议,中国可以从美国次贷危机和危机后的监管实践中汲取经验教训,既让购房者更加容易获得抵押贷款,又要确保监管到位,避免购房者承担超过其实际偿付能力的过高抵押贷款。

金融危机后,美国意识到对金融和房地产业监管不力是造成危机的重要原因。为此,美国在2010年出台了“大萧条”以来最严厉的金融监管改革法案,即《多德-弗兰克法案》。该法案推动成立了金融稳定监管委员会,负责监测和处理威胁国家金融稳定的系统性风险;设立新的消费者金融保护局,对提供信用卡、抵押贷款和其他贷款等消费者金融产品及服务的金融机构实施监管;将之前缺乏监管的场外衍生品市场纳入监管范围;限制银行自营交易及高风险的衍生品交易等。

《多德-弗兰克法案》还规定房贷发放机构必须留存5%的信用风险,从而迫使房贷发放机构仔细审查贷款申请人资质。布鲁金斯高级研究员罗伯特·波曾就指出,高比例的首付要求是降低房贷违约的最佳方式。

为进一步完善房贷政策,确保潜在贷款购房者有能力偿还抵押贷款,2013年1月,美国消费者金融保护局出台了住房抵押贷款标准。这一规定严禁高风险借贷行为,如浮动抵押贷款及允许贷款者一段时期仅偿付利息不支付本金的行为等。

该规定还要求贷款购房者必须提供就业状况、收入与资产、当前债务负担、信用记录、抵押贷款月度偿付额等信息;借贷机构必须审查潜在贷款购房者的债务收入比,确保该比例不能高于43%;同时,在审查潜在贷款购房者偿付能力时,不能以贷款初期较低利率即“引诱利率”为基础,必须考虑贷款本金且按长期利率计算。

这些措施旨在避免借贷机构肆意放贷,将有风险的抵押贷款转售给投资者,以避免市场再次出现高风险借贷行为,保护消费者免遭金融机构不负责任的抵押贷款发放行为损害。

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